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城市群视野下的楼市投资:资金流向卫星城

信息发布:第一地产网 信息来源:21世纪经济报道 发布时间:2017-04-20

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  楼市投资新逻辑
??当前的房地产调控政策已经取得了明显成效,热点城市房地产市场逐渐降温。
??近日,国家发改委副主任宁吉喆在接受专访时表示,正在研究制定保证房地产长期?#20013;?#20581;康发展的长效机制,成熟的时候可以付诸实施。
??过去,房地产调控多在需求端进行抑制,并未改变热点城市供需不足的本质。未来,围绕几大城市群,针对性地增加或减少土地供给,保证供需平衡,将是长效政策的一大方向。
??房地产业与城市化发展密不可分,以城市群为特点的二次城市化也正在深刻影响房地产业的发展思路。传统的一二三线城市的划分模式越来越成为“过去?#20581;保?#32780;围绕城市群的?#34892;?#22478;市、卫星城市进行投资则成为新的逻辑。
??万科高级副总裁谭华杰认为,中国城市化发?#25346;?#36827;入了第二阶段,以长三角、珠三角和京津冀为核心的城市群兴起,这些城市之间以轨道相连,而沿轨道交通拓展的城市新区,就是未来房地产行业的主战场。
??当大多数人还在用一二、三四线来看待中国的城市时,先行者已然转换了视角。
??自2016年以来,一线城市房价高企,需求外溢,周边卫星城市成为购房资金的汇集地,这在中国综合实力最强的京津?#20581;?#38271;三角、珠三角三大城市群中表现明显。购房者转战燕郊、启东、惠州等曾经的非热点城市,寻找新的投资标的,一些价格洼地被迅速填?#20581;?/div>
??3月17日起,以?#26412;?#21414;门为标志,新一轮调控政策开始了对城市群房价上涨的围堵,其中“限售”政策首次出现,并且被更多运用到保定、扬州、长乐这样的二三线城市,未来,预计有更多的城市将执行这一新措施,楼市投资不断被抑制,迫使人们重新估量房子作为居住的价值。
??城市群里的“投资热土”
??3月底,程昀(化名)刚刚在涿州入手了一套房子,她看中此地,是因为其紧邻?#26412;?#26377;高铁通到?#26412;?#35199;,而房价不到?#26412;?#30340;五分之一。
??程昀后悔错过了燕郊、香河这些环?#26412;?#30340;区域,不过她认为,当下这些区域房价已到高点,而涿州还未?#20581;?/div>
??涿州隶属于河北保定市。2017年,保定成为楼市投资新热点,其下辖的涿州、涞水、高碑店等均受到买房人追捧。
??除了保定,4月18日,国家统计局3月全国70个大中城市房价数据显示,京津冀城市群中的石家庄、秦?#23454;骸?#21776;山一二手楼价环比也小幅上升。
??在长三角,围绕上海、南京、杭州三大城市,周边多个卫星城房价表现积极。?#28909;?#25196;州,3月一二手房环比上涨1.4%、1.2%,这已是扬州房价连续20个月上涨。
??2017年以来,珠三角城市群楼市升温更为明显,据东莞中原研究部监测数据显示,3月东莞住宅成交均价16103元/平方米,环比上升4.10%。
??惠州也是如此,据国家统计?#36136;?#25454;,3月惠州一、二手楼环?#26085;?#24133;分别为1.1%、1.6%;而即使是距离深圳、广州?#26174;?#30340;湛江,3月一二手房环比也上涨0.2%、0.3%。
??易居克而瑞指出,从国家统计?#36136;?#25454;来看,3?#36335;?#19977;大城市群核心城市房价快速上涨的势?#36820;?#21040;遏制。环比来看,有6个城市新建住宅价格较2月下降。
??而在核心城市群中的三、四线卫星城,房价则?#20013;?#28201;和上涨,如调控力度较小的扬州、惠州?#28982;?#28909;点一、二线城市房价环?#26085;?#24133;较大,均保持在一个百分点以上。
??万科高级副总裁谭华杰认为,中国城市化发?#25346;?#36827;入了第二阶段,以长三角、珠三角和京津冀为核心的城市群兴起,这些城市之间以轨道相连,而沿轨道交通拓展的城市新区,就是未来房地产行业的主战场。
??在此背景下,城市群房产投资受到关注。上述3?#36335;?#30340;房价数据表明,购房者和投资者在这些城市群间穿梭,寻找价值洼地。
??差别化调控下的房价轮动
??城市群带来房产投资新机会,但由于区域调控政策差异的存在,每个地方具体的限购、限售情况不一样,导致投资资金和机会不断流动、波动。
??21世纪经济报道记者注意到,在过去两三年,购房资金在城市群各个区域之间快速流动。在京津冀地区,临近?#26412;?#36890;州的燕郊,率先成为北漂购房者和投资客关注的区域,房价在2016年快速上涨。
??但自去年7月燕郊所在的三河市,规定非本地户籍?#29992;?#23478;庭限购一套二手房后,投资者随即转向香河、固安等地。
??3月22日,香河、固安所在的廊坊市再出新规,升级限购以截堵投资客。此后,河北霸州市、文安县、任丘市、定兴县接连颁布限购政策,并提高首付款比例。至此,整个河北省全线升级调控政策,炒房资金被全面围堵。
??以上海周边为例, 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,自去年下半年上海调控收紧以后,楼市降温明显。于是,资金开始转向太仓、昆?#20581;?#22025;兴、无锡等地,使当地的成交量激增。
??但今年3月起,许多非传统热点城市也开始加码调控,如扬州除限?#21644;猓?#36824;规定新购房产持有两年?#25293;?#20132;易,许多购房者失去了兴趣。资金开始流向长三角其他非限购区域。
??“但是,随着限购区域的增加,非限购区域的投资价值在边?#23454;?#20943;,”一位上海本地的开发商认为,限?#26680;得?#20102;房产投资有价值,而不限购、离核心城市越远的区域,风险越高。
??在珠三角地区,由于深中通道即将开通的消息,前两年的中山是投资热点,深圳楼市?#19981;?#29190;异常。自去年第四季?#32469;穡?#28145;圳升级限?#21512;?#36151;,炒房资金又转?#28966;?#24030;,以及临深的东莞、惠州?#21462;?/div>
??今年3月,广州、东莞、惠州等地相继实施了严厉的调控政策,上涨态势被抑制,投资资金又出现回流深圳的迹象,致使3、4月深圳楼市有所回暖。
??总体来说,购房资金的主要路径为,由核心城市流向周边轨道便利的价值洼地,被限购后再寻找其他的洼地,最终导致整个城市群主要城市皆升级调控,资金再回流至核心城市。
??“限售”调控影响已现
??当传统的房地产区域投资被抛弃,人们没想到,2017年,福州长乐市、东莞虎门镇、佛山南海桂城街道,这些传统的三四线城市乃至镇级区域,房价也快速上涨,调控也随之而来。
??值得重点关注的是,这一轮楼市调控出现了新的方?#20581;?#38480;售?#20445;杭?#35201;求个人或企业获得不动产证?#25913;?#21518;方可再卖。限售在厦门、广州先行展开,目前已蔓延至城市群周边的卫星城市。
??如京津冀地区的河北保定,4月5日,保定白沟新城出台政策,非本地户籍家庭在当地限购一套住房,且房产自登记之日起五年内不得转让;位于长三角的城市常州也在4月9?#25307;?#24067;限售,新购的住房两年内不得上市交?#20303;?/div>
??在珠三角地区,继珠海4月8日出台新规,位新购房须取得不动产权证3年以后?#25293;?#36716;让,紧接着9日、11日,惠州与东莞相继宣布,新购买的?#21776;?#20303;房需在取得不动产权证的3年、2年以后方可上市交?#20303;?/div>
??截至目前,实行限购又限售的地区已达16个,涉及京津?#20581;?#38271;三角、珠三角、海峡西?#31471;?#22823;城市群,包括了厦门、杭州、福州、广州、青岛、启东、保定市徐水区、保定白沟新城管理委?#34987;帷?#38271;乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州、成都和海南。
??其中,珠海和惠州限售时间为3年,隶属保定高碑店市的白沟镇限售时间最长,为5年。
??值得关注的是,这批“限售”城市中,除了广州为一线城市外,其他均是传统二、三线城市,甚至涉及四、五线,但他们基本?#22025;?#20110;城市群中。
??中原地产首席分析师张大伟认为,“限售”的背后,是当前部分热点城市由投资需求引导的快速升温的异动,以及由此带来的供需失衡。
??由于新房从购买到拿证,约需两年时间,再持有两三年,意味着四、五年左?#20063;拍?#36716;让,限售严厉打击了短期炒作的投资者,?#20048;?#24066;场投机行为泛?#27169;?#21516;时有助于让房产回归居住的本质。
??宋会雍认为,限售使楼市价格在高位冻结,在一定程度上减少了房屋的供应量,或促进新房的销售。限售与否,很大程度上取决于城市的存量供应,在去库存压力不大的地方,该政策或被更多使用;而需要去库存的地方,则会进一步刺激市场。
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