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国税总局专家:降房价先降地价 ?#26412;?0万块房子6万土地成本

信息发布:第一地产网 信息来源:中国网 发布时间:2017-05-10

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  中国社科院8?#31449;汀?#25151;地产蓝皮书》举行发布会,国家税务总局税科所研究员付广军在会上表示,降房价首先降地价。10万块钱?#26412;?#30340;房子,6万块钱的土地成本,这只是土地出让金的收入,还不包括房地产开发的税收,还不包括交易环节的契税,也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%,10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地,就是因为预期在上涨,卖早了就亏了。
??详文如下:
??付广军:非常?#34892;?#32473;我这次发言机会。我听了各位专家发?#38498;?#21463;启发,我谈一下我对房地产情况的看法。
??第一,我赞同大多数专?#19994;?#24847;见,房地产一定是要很强的区域性特点。我们讲中国的房地产首先要分清区域性特征,一线城市、二线城市、三四线城市是不一样的,因为房地产这个产品?#28909;?#26159;有地,所谓不动产,不动产就是山东的房子搬不到?#26412;?#26469;,因为房地产是和地结合在一起的,肯定有很强的区域性。所以进行房地产分析的时候一定要分清楚。去年房地产上涨主要是一线城市、部分二线城市,包括?#19981;鍘?#21512;肥和南京,由于他们房价过快上涨,造成中国的房地产价格增长很快。实际上大多数三四线城市房价没有涨多少。
??付广军:我去年做调查,县城房子10年前是3200,10年?#38498;?#26159;3800,基本上没有涨。再看一看土地成本,一线城市的土地成本,?#26412;?#22303;地成本占房价的60%,而四线城市的土地成本只占到25%。也就是说房价上涨主要是地价上涨,我提出一个观点,降房价首先降地价。10万块钱?#26412;?#30340;房子,6万块钱的土地成本,这只是土地出让金的收入,还不包括房地产开发的税收,还不包括交易环节的契税,也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%,10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地,就是因为预期在上涨,卖早了就亏了。
??付广军:一线城市为什么房价高,?#26377;?#27714;的角度讲,我们要大力发展?#34892;?#22478;市,但是为什么大家不往?#34892;?#22478;市流动,而都到大城市呢?省会城市都往北上广深流动,三四线城市都往二线城市流动,因为就业机会多,到小城镇没有就业机会。也就是说公共产品和公共服务的水平有差距,所以人口都往大城市集中。如果不改变这?#21482;?#21046;,大城市的人口流动还是会增长的,增加?#38498;?#38656;求还是要往上涨的。所以有人说中国房子的自有化率非常高,达到87%甚至90%,但是自有化率在?#26412;?#30340;“京漂?#20445;?#25151;子在老家,没有在?#26412;?#22823;量的新城镇人口要买房。
??有的专家说要培育租赁市场,出租的人是谁?至少有两套?#25293;?#20986;租,又得鼓励投资性购买。所以这些政策看得有道理,但真正分析起来还是有问题的。如果?#36824;?#21169;投资怎么出租?而且大家看看?#26412;?#30340;房价,租一套房子一千万的房子在市区,租金一年才十一二万,回报率只有1%,还不如利息。所以租房市场怎么培育,看起来是很美妙的,但实际上可行不可行还值得商榷。
??付广军:再讲一个问题,未来?#26412;?#19978;海、广东、深圳上海的房价问题,?#26412;?#30340;房价能够稳定住,现在要搞雄安新区,疏解?#26412;?#38750;首都功能,包括国企、研究机?#25346;?#25644;到雄安,当然雄安的房地产政策没有确定,有可能是租房。但是租房至少有一些人流动到那了,减少人口是?#31181;票本?#25151;价的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了,我想?#26412;?#30340;房价肯定会稳定,因为需求没有那么多了。现在不好预测,整个宏观政策不确定,这是关于房子的问题。
??付广军:另外讲一下税率问题。我给大家多讲一下,因为我是税务总局研究所的研究员。税务问题我们知道,中国的房地产有关税大概分三类,一种是房地产企业的税收,也就是房地产行业的税收,是房地产开发环节的税收,也就是它的纳税主体是企业,房地产行业的税收,以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收,房地产?#36824;?#26159;地产还是房产还是不动产,它是作为商品和这个商品有关的税收,包括开发环节,生产环节、交易环节、持有环节,以商品为载体的税收。三是财产税,也就是房地产税,持有环节的财产税。
??付广军:今天主要讲这个,因为大家议论比较多的就是财产税的问题。现在全国人大为什么又要出台卡在什么地方了?我们思考一下,国外都有房地产税,中国为什么不出台房地产税,中国现在是有房地产税的,是对有经营性质的,?#28909;?#21830;业用房有房地产税,只是对?#29992;?#20303;房没有房地产税。也就是说我们在保有环节对持有者没有交税,租赁者也是有税,租金的12%。但现在的房地产税是什?#27425;?#39064;?中国的房地产和国外的房地产有区别,房子是建在地上的,刚才讲的一个是中国土地供应,还有房子是建在地上的建筑物,是分离的。我们原来房产证有两个,一个是房屋所有权证,还有国有土地使用权证,现在叫不动产证。什么区别?
??付广军:中国买房子相当于分?#35762;?#20998;,我买地上建筑物,这个土地租了70年的使用权。这有什么区别?不动产分成两块,地上建筑物是有使用年限的,但是恰恰房产证上是永久产权,但哪个房子能使用70年?土地可以永久使用,但是土地是有限制的,是70年。如果收房产税还是地产税,还是房地产税。现在是房地产税。房产随着使用年限越多,折旧没有了,而且房屋使用权是有年限,到期还租不租。这样造成我们增房产税和土地出让金是什么?#25293;睢?#22312;法律上应该进行思考,到现在还没有形成共识,房地产税在法律上怎么讲,因为国外买房就是买地是一起的,中国是租地买房,这就是法律的问题。
??房地产税、房产税、地产税,地产税和土地出让金是什么关系?使用权和所有权,使用前是租,是出租人交还是承接人交,主体是谁?这些东西?#23478;?#24605;考,但是我也说不好怎么做。希望在座的各位再进行研究,出出主意。我们的房地产未来走势,国有土地的制?#28909;?#20309;改革,都面临着进行制?#28982;?#30340;思考。
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